Cotisations du fonds de travaux et charges déductibles des revenus fonciers

 

 

Si le fonds de travaux et le fonds de roulement répondent à un régime distinct en cas de mutation de lots dans la mesure où les cotisations du premier sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires alors que les avances du second sont remboursables, il n'en reste pas moins qu'ils se composent tous deux de sommes destinées à faire face à des travaux susceptibles d'être nécessaires, voire obligatoires à moyen terme mais non encore décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

 

Par suite, il semble qu'il faille raisonner par analogie avec le fonds de roulement pour lequel la doctrine fiscale prévoit expressément au paragraphe 40 du BOI-RFPI-BASE-20-70 ce qui suit :
Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale, prévues par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est- à-dire à la date de leur paiement, par l'intermédiaire du syndic, aux fournisseurs ou aux entreprises si elles présentent le caractère de charges déductibles.

 

Bien entendu, les propriétaires bailleurs continueront à déduire dans les conditions de droit commun les dépenses supportées sur la partie privative de l'immeuble donné en location, sous réserve des aménagements apportés à la déduction des charges récupérables sur le locataire (BOI-RFPI-BASE-20-40).

En conséquence, les cotisations versées par les copropriétaires bailleurs ne sont pas déductibles des revenus fonciers l'année de leur versement auprès du syndic. Néanmoins, les dépenses réalisées à l'aide de ces cotisations pourront être déductibles au titre de l'année de leur paiement par le syndic aux fournisseurs ou aux entreprises, pour autant qu'elles présentent le caractère de charges déductibles.
Dans la perspective de la vente du lot de copropriété avant réalisation des travaux, cette solution fiscale paraît inéquitable de prime abord puisqu'au plan civil, les cotisations du fonds de travaux restent attachées au(x) lot(s) et ne font donc pas l'objet d'un remboursement automatique comme ce qui se pratique pour le fonds de roulement (D. n° 67‑223, 17 mars 1967, art. 5, 3°). Cependant si le vendeur ne peut obtenir le remboursement de ces cotisations par le syndic puisqu'elles sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, rien ne lui interdit de se faire rembourser par son acquéreur puisque, rappelons-le, il est possible de déroger aux principes légaux (Cf. D. n°67-223, 17 mars 1967, art. 6-2 et 6-3). 

 

Source FNAIM