Charges récupérables : sanction du bailleur en cas de régularisation tardive

 

 

Dans le cadre des locations à titre de résidence principale, les charges récupérables donnent le plus souvent lieu au versement d'une provision, laquelle doit faire l'objet d'une régularisation annuelle.Dans le cadre des locations à titre de résidence principale, les charges récupérables donnent le plus souvent lieu au versement d'une provision, laquelle doit faire l'objet d'une régularisation annuelle.

 

Il arrive que les bailleurs omettent de procéder chaque année à une régularisation. Il leur est alors possible de régulariser les charges sur plusieurs années, dans la limite toutefois du délai de prescription. Rappelons que ce délai est désormais de trois ans et non plus de cinq .

 

Mais des litiges peuvent survenir lorsqu'une régularisation tardive révèle que le montant de la provision pour charges avait été sous-évalué et que le locataire se trouve dans l'obligation de payer une somme importante.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». Cependant, aucune sanction n'est prévue par la loi si cette obligation n'est pas respectée. Le locataire ne peut donc pas refuser de payer les sommes dues après la régularisation des charges au motif que le montant des provisions n'avait pas été fixé conformément aux dispositions de cet article.

 

En revanche, le locataire est en droit de demander des dommages et intérêts s'il établit que le manquement du bailleur lui a causé un préjudice. Par le mécanisme de la compensation légale, la dette du locataire se trouve abaissée du montant des dommages et intérêts que le bailleur a été condamné à lui verser. Or les tribunaux n'hésitent pas à condamner le bailleur à des dommages et intérêts d'un montant équivalent de celui des charges dues, faisant ainsi disparaître la dette locative.

 

La Cour de cassation a reconnu pour la première fois le droit du locataire de demander des dommages et intérêts au bailleur dans un arrêt du 21 mars 2012(1). Dans cette affaire, des locataires avaient demandé au bailleur en vain et à plusieurs reprises qu'il soit procédé à une régularisation des charges. Celui-ci a finalement procédé à une régularisation sur cinq années et a demandé une somme correspondant à plus du triple des sommes payées par les locataires au titre des provisions. La Cour a jugé que cette demande « juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat ». Au titre de sa responsabilité contractuelle, le bailleur avait été condamné à verser 10 000 € de dommages et intérêts aux locataires alors qu'il leur réclamait le paiement de 9 326,47 €.

 

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a eu l'occasion de confirmer sa position(2). Une fois encore la provision pour charges s'est avérée sous-évaluée lorsque le bailleur a procédé à la régularisation. Le droit du bailleur de demander le paiement des sommes dues après la régularisation des charges n'a pas été directement contesté. La Cour a en effet jugé que « l'absence de régularisation annuelle n'interdisait pas [au bailleur] de demander le paiement des sommes dues à ce titre en fin de bail dans la limite de la prescription ». Elle a toutefois poursuivi que « le différentiel entre la provision mensuelle sur charges […] et la réalité des charges effectivement dues […] était tel que [le bailleur], en ne prévenant pas ses locataires de cette différence à défaut d'une régularisation annuelle, avait commis une faute préjudiciable [aux locataires qu'il] avait privés de la faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût dont ils n'avaient pas connaissance ».

L'absence de régularisation annuelle est donc une faute susceptible de causer un préjudice au locataire lorsque les provisions pour charges sont sous-évaluées, celui-ci se maintenant dans les lieux sans avoir une réelle connaissance du coût de la location.

 

Précisons qu'en l'espèce le bailleur demandait au titre de la régularisation des charges une somme de 2 102,22 € et qu'il a été condamné à verser aux locataires la somme de… 2 102,22 €, somme dont, aux dires de la Cour de cassation, la juridiction de proximité « a souverainement apprécié le montant ».

 

Source FNAIM